Il primo passo da fare dopo aver trovato la casa ideale per arrivare all’atto finale è quello di formulare una  proposta d’acquisto in forma scritta indirizzata al venditore versando un piccolo acconto, di solito tramite assegno intestato al proprietario o bonifico bancario.

L’agente immobiliare compilerà il modulo in vostra presenza, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.

Se il venditore accetterà le vostre condizioni (accettazione scritta) le parti saranno vincolate a portare a termine la compravendita come è stato stabilito nella proposta e il venditore incasserà il vostro assegno che diventerà caparra confirmatoria.

In caso di mancata accettazione il venditore, tramite l’agente immobiliare, vi restituirà la somma versata. Da quel momento siete liberi di rinunciare all’affare oppure potete riformulare una nuova proposta con la stessa procedura della precedente.

Il compromesso (detto anche contratto preliminare di compravendita) è un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella proposta d’acquisto.

Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile, il costo e le modalità di pagamento, la data di stipula del rogito con relativa consegna dell’immobile.

Inoltre deve essere indicato che la casa sarà venduta senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico.

Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita e viene stipulato davanti ad un  notaio e alle parti interessate (venditore ed acquirente).

Il notaio effettua preliminarmente tutte le verifiche relative all’immobile oggetto di compravendita (visure catastali, visure ipotecarie, ecc.), redige l’atto che viene firmato in sua presenza e poi effettua la registrazione versando le imposte relative, la trascrizione in conservatoria, e la voltura catastale.

Spesso con l’atto di compravendita viene firmato anche l’atto di mutuo e successivamente a questa operazione il notaio provvederà all’iscrizione ipotecaria a favore della banca erogante.

Al momento del rogito avviene il pagamento del prezzo dell’immobile, dei relativi costi notarili e delle tasse.

Riguardo, le cessioni di immobili ad uso abitativo  tra privati, la legge precisa che sul rogito deve essere riportato l'effettivo corrispettivo pattuito. Merita ricordare, al riguardo, che la finanziaria 2006 ha introdotto per questo tipo di cessioni la possibilita' dell'acquirente di chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell'applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto, ovvero indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti.

Per le cessioni soggette ad Iva (ovvero dove una delle parti e' un impresa o una societa'), le novita' sono altre. Le imposte, come avveniva precedentemente, continuano ad essere calcolate sul valore di cessione (il prezzo pattuito) che deve corrispondere -come minimo- a quello cosiddetto "normale", ovvero di mercato.

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:

L’abitazione  deve essere non di lusso.

L’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente o nel comune in cui l’acquirente stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

NOTE:

Caparra confirmatoria

Solitamente, al momento della proposta per l’acquisto di un immobile , si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra. Tale somma viene persa se l’acquirente si ritira dall’affare. Se è il venditore ( chi ha incassato i soldi) a ritirarsi dall’impegno, dovrà ridare all’acquirente la somma ricevuta oltre ad una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio di quello  ricevuto.

Certificazioni

Ricordiamo anche che il Dl 112/08 ha abrogato anche l'obbligo di allegare al rogito la certificazione degli impianti (elettrico, riscaldamento, caldaia, etc.), della quale comunque il proprietario deve dotarsi al momento della loro installazione o revisione. Anche qui e' determinante una corretta redazione del rogito, perche' la responsabilita' grava sul venditore.

Il 1/7/2009 e' entrato in vigore l'obbligo di redigere e di allegare al rogito notarile l'attestato di certificazione energetica (ACE) per le unita' immobiliari, anche sotto i 1000 mq.
Si tratta di un documento che "fotografa" il consumo energetico dell'unita' immobiliare, riportando dati sugli usi di energia inerenti il riscaldamento, la produzione di acqua calda, la climatizzazione estiva e l'utilizzo di fonti rinnovabili, con una stima delle emissioni di gas ad effetto serra determinate da tali usi. Viene rilasciato da tecnici abilitati iscritti agli Albi professionali.

Notaio

Il notaio (o nella dizione medioevale, tuttora talvolta usata, notaro) è un libero professionista e contemporaneamente un pubblico ufficiale, figura speciale prevista dall'ordinamento per favorire la registrazione capillare degli atti (in genere di diritto privato) stipulati fra i cittadini, a complemento e strumento, ed in delega generale, della funzione di registro provveduta dallo stato.

Il notaio è una figura prevista nell'ordinamento dei paesi a diritto latino, ma che non esiste o non ha corrispettivo nei paesi in cui vige il diritto anglosassone (common law).

Nel diritto italiano, secondo quanto recita l'art. 1 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (cosiddetta "legge notarile"), I notari sono ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i certificati e gli estratti.

Il notaio, per legge, non può fare l’interesse di una delle parti contraenti a danno di altre; perciò non può, ad esempio, tacere l’esistenza di una ipoteca o di un privilegio sul bene che si compra. Tale dovere di imparzialità esiste anche quando il notaio è scelto da una delle parti (tale scelta spetta, di regola, alla parte acquirente).

Il notaio garantisce la validità e l’efficacia dell’atto: non può garantire la convenienza economica dell’affare. Con l’ausilio del notaio possono essere stabilite più appropriate garanzie a tutela degli interessi dei clienti.

Proposta d’acquisto

E' l'atto emesso dai potenziali acquirenti di un'immobile (su modulo proposto dall'agenzia,), contenente precise promesse fatte al venditore sia riguardo alle condizioni di acquisto che al prezzo. I dati che devono necessariamente essere presenti sull'atto sono, oltre a quelli identificativi del venditore, del compratore e dell'immobile (indirizzo e descrizione della casa), il prezzo, le modalita' e i termini di pagamento, la data e il luogo dell'atto successivo (compromesso o rogito), la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione e le eventuali penali previste in caso di inadempienza.